Lyden af sprængningen af den globale boligprisboble begyndte at lyde.
Forud for dette havde tyremarkedet for fast ejendom i mange lande varet i et årti eller mere. Især siden udbruddet af den nye kroneepidemi er boligpriserne i store økonomier rundt om i verden under stimulans af global ultraløs pengepolitik steget til rekordhøje niveauer, og risikoen for boligprisbobler er akkumuleret hurtigt.
Nu, under den dobbelte virkning af aggressive renteforhøjelser som Federal Reserve og den globale recession, er boligprisboblen begyndt at briste, og det globale boligboom er ved at være slut.
I en nylig rapport beskrev Oxford Economics det som følger: "Samlet set er dette de mest bekymrende udsigter for boligmarkedet siden 2007-2008, og fremtidige huspriser vil sandsynligvis svæve mellem et beskedent fald og et skarpt tilbageslag." "
Bureauet mener, at Canada, New Zealand, Holland og Australien i den kommende periode har størst risiko for faldende boligpriser.
Renterne steg, og ejendomsmarkederne i mange lande faldt kraftigt
Oxford Economics-rapporten hævder, at realkreditrenterne i avancerede økonomier fortsætter med at stige, hvilket truer med at skubbe nogle boligmarkeder ind i en skarp recession. Boligpriserne er fladet ud eller faldet i mange økonomier. Efterhånden som bankernes kreditstandarder strammes, og virkningen af recessionen bliver dybere, vil det nedadgående pres på boligpriserne forstærkes yderligere.
Denne tendens er allerede ved at dukke op.
Data udgivet af det britiske realkreditinstitut Halifax viste, at de britiske huspriser faldt {{0}},4 procent måned-til-måned i oktober, efter et fald på 0,1 procent måned-til-måned i september. De britiske huspriser falder med det hurtigste tempo i næsten to år. En rapport fra Ernst & Young forudsiger, at britiske realkreditlån vil falde til det laveste niveau i mere end 10 år i 2023.
De amerikanske boligpriser faldt hurtigt i anden halvdel af 2022. S&P/Case & Shillers boligprisindeks udsendte sit første månedlige fald siden 2012 i juli, hvilket afkølede efterspørgslen efter boligejendomme i flere stater og byer. Nogle Wall Street-økonomer forudser, at huspriserne i USA kan fortsætte med at falde med så meget som 20 procent næste år.
Sydkorea har også set huspriserne falde i mange måneder efter den tidligere "nationale husrush-bølge". Ifølge data udgivet af Korea Real Estate Commission i slutningen af juli faldt antallet af ejerlejligheder i landet med 50,6 procent i første halvdel af året fra et år tidligere, det laveste niveau siden 2006. Gennemsnitlige huspriser i Sydkorea faldt også i første halvdel af dette år.
Den finansielle stabilitetsrapport udgivet af Reserve Bank of New Zealand den 2. viste, at boligpriserne i New Zealand fortsatte med at falde, efterhånden som realkreditrenterne steg. På nationalt plan faldt huspriserne 11 procent fra deres top i november 2021, hvor Wellington og Auckland oplevede endnu større fald. Negative misligholdelser af egenkapital og realkredittjenester er ikke udbredt i øjeblikket, sagde rapporten, "men det vil stige, hvis priserne fortsætter med at falde, og efterhånden som realkreditlån stiger for at hæve renten."
Det er ikke svært at se, at ebbe og flod på det globale boligmarked hænger direkte sammen med rentestigningen. De amerikanske realkreditrenter har toppet 7 procent i de seneste måneder og fortsatte med at stige, det højeste siden 2002, sammenlignet med 3,2 procent mindre end for et år siden.
Oxford Economics vurderer, at realkreditrenterne i eurozonen og Storbritannien er mere end fordoblet siden april og maj.
Disse fire lande har de farligste huspriser
Ifølge Oxford Economics er boligmarkederne i Canada, New Zealand, Holland og Australien de mest risikable. Agenturet mener, at boligprisvæksten fra fjerde kvartal 2019 til andet kvartal 2022 i disse økonomier generelt er høj, ejendomsvurderingerne er høje, gældsniveauet er højt, og variabelt forrentet gæld er fremtrædende. Derfor mener styrelsen, at rentestigningen hurtigt vil blive væltet over på husholdningernes økonomi i disse lande.
Kashif Ansari, medstifter af Juwai IQI og administrerende direktør for gruppen, sagde i et interview med China News Agency, at huspriserne i Canada, Australien, New Zealand og andre lande forventes at føre til faldet på de europæiske og amerikanske ejendomsmarkeder. Ejendomsteknologigruppen har 30,000 agenter i Asien og Stillehavsområdet, Europa og USA.
Kashiv Ansari mener først og fremmest, at fordi ejendomsmarkedet i disse lande er steget mest under epidemien, er ejendomsmarkedet med høj ejendomsmarkedsvækst let at falde, når det støder på pengepolitiske stramninger.
I modsætning til de fleste køberes realkreditlån i USA, der har fast rente, er en betydelig del af realkreditlån i lande som Canada og Australien flydende, hvilket betyder, at boligejere er presset af stigende renter, hvilket igen kommer med stigende priser.
Hvis husholdningernes gæld udgør for meget af husholdningernes disponible indkomst, er disse husholdninger mere sårbare over for højere realkreditrenter. I alle tre lande er andelen af husholdningernes gæld også høj. Hvis disse faktorer overlejres, analyserede Kashiv Ansari, at efterspørgslen efter det lokale ejendomsmarked vil blive stærkt reduceret, hvilket vil føre til et dobbelt fald i transaktionsvolumenprisen på ejendomsmarkedet.
Fiona Yang, managing partner i Plus Agency, et velkendt ejendomsfirma i Sydney, Australien, har fornemmet ændringen i markedet. Hun fortalte China News Agency, at lejligheder i Sydney var hårdest ramt. Købere og sælgere af ejendomme afskrækkes af stigende renter, så der kommer færre annoncer på markedet og færre tilbud pr. "For et år siden blev vores typiske ejendom solgt for omkring 110 procent af noteringsprisen. I dag er videresalgstransaktioner i gennemsnit omkring 90 procent af udbudsprisen."
"Hver gang renten stiger, justerer mange købere deres budgetter nedad." Fiona Yang sagde: "En ejer ønskede at sælge en stor luksuslejlighed med tre soveværelser med udsigt over Sydney Havn. Hans forventede salgspris er 25 millioner dollars, men markedet har måske kun råd til 20 millioner dollars, hvilket er en stor rabat. Men selv hvis han udlejer ejendommen, er hans udbytte kun omkring 2,5 procent, og han kan tjene mere ved blot at opbevare kontanter i banken."
Nogle af de huse, som før var eftertragtede, er nu usalgbare.
James Pratt, administrerende direktør for James Pratt Auction Group, et auktionshus i Sydney, sagde: "Jeg arbejdede med en ejendom nær Bondi Beach, og vi var nødt til at udskyde auktionsdatoen tre gange, fordi der simpelthen ikke var nok købere. Dette er meget sjældent i Bondi, hvor ejendomme normalt sælges hurtigt til høje priser."
Tina Mak, en velkendt ejendomsinvesteringskonsulent i Vancouver, British Columbia, Canada, sagde i et interview med China News Agency, at huspriserne i de omkringliggende områder af Vancouver er steget markant under epidemien. For dengang ville man have store huse i forstæderne. Siden begyndelsen af dette år, da mange virksomheder har genoptaget arbejdet, har folk oplevet, at det stadig er ubelejligt at pendle til byen i bil i forstæderne, og oliepriserne er også dyre. Så nu er huse uden for byen faldet mest. Det er faldet 20 procent indtil videre i år.
Vil subprime-lånskrisen i 2008 blive gentaget?
Vil subprime-lånskrisen i 2008 forårsaget af fast ejendom gentage sig selv?
Kashif Ansari sagde, at det generelt antages, at bankerne efter den sidste subprime realkreditkrise har været mere strenge med at gennemgå lån, når de lånte ud, og dataene viser, at antallet af huse, der er konfiskeret, fordi de ikke har råd til at betale realkreditlånet, ikke er steget markant.
Han påpegede, at faldet i ejendomspriserne er baseret på den kraftige stigning i de seneste to år, for eksempel: Canada, Australien, New Zealand, selvom de tre lande faldt med 20 procent, er det stadig højere end før epidemien. Og hvor den falder mere, er det også der, hvor den stiger hurtigere. Rigdommen for mange mennesker i udviklede lande vil blive diskonteret i forhold til epidemien, men den er stadig højere end før epidemien.
Faktisk, fordi der er færre spekulanter og færre institutionelle investorer på ejendomsmarkedet, har købere, især nytilkomne, der blot har brug for købere og udenlandske købere med kontanter, indvarslet en gunstig periode med boligkøb. Købere vil finde sig selv i en god position til at forhandle priser og købsbetingelser, og købers agenter vil få et meget mere afslappet liv.
Oxford Economics er enig i, at en positiv ting er, at realkreditgæld som en procentdel af husholdningernes indkomst på nogle større markeder er lavere, end den var før den globale finanskrise. I USA var forholdet mellem realkreditgæld og indkomst i andet kvartal af 2022 35 procent lavere end i fjerde kvartal 2007, 25 procent lavere i Spanien og 14 procent lavere i Storbritannien.
En anden faktor er, at realkreditgæld med variabel rente er lavere end før den globale finanskrise. Det betyder, at husholdningerne står over for mindre af den umiddelbare effekt af stigende realkreditrenter.
